Insectes et vermines dans la copropriété Paul-André LeBouthillie Avocat 1. La responsabilité du Syndicat Une des principales responsabilités du Syndicat et probablement la plus importante est de veiller à la conservation de l’immeuble. 1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des par- ties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat. À cause de cette mission qui revient au Syndicat, le conseil d’administration se doit d’être proactif lorsqu’il y a des insectes nuisibles ou autres dans l’immeuble. Mais, concrètement qu’est-ce que cela signifie dans la réalité de tous les jours? Est-ce que le Syndicat doit tout faire dès qu’il y a présence d’insecte ou de vermine? Ou la responsabilité (de les exterminer) doit être attribuée au copropriétaire? 1.1 Entretien des parties communes Tel que mentionnez, le Syndicat se doit d’entretenir les parties communes de l’immeuble. Dans ce cas, si un copropriétaire vous souligne la présence de fourmis ou autre insecte nuisible sur les parties communes, notamment l’intérieur des murs de l’immeuble, vous aurez l’obligation d’agir, et ce pour vous assurer qu’aucun dommage n’est causé à l’immeuble. Le Syndicat aura comme premier devoir de déterminer la source du problème, est-ce un problème qui provient d’une partie com- mune ou d’une partie privative? Le problème est-il attribuable 18 | Automne 2013 directement à un copropriétaire ou non? Si le problème ( lire provenance des envahisseurs) provient des parties communes ou simplement de l’extérieur de l’immeuble, le Syndicat devra intervenir. Si le problème provient de la partie privative et s’y limite, les administrateurs devront utiliser leur jugement afin de détermi- ner si le Syndicat intervient afin de prévenir des dommages ailleurs dans l’immeuble. Également, si le Syndicat doit intervenir à la suite d’une infesta- tion directement causé par le comportement et/ou le mode de vie d’un copropriétaire, le Syndicat conservera ses recours contre ce copropriétaire responsable le cas échant, par exemple vous pourrez lui réclamez les frais d’un exterminateur. Dans un cas comme celui-la, c’est le Syndicat qui aura le fardeau de prouver la faute du copropriétaire Il ne faut pas oublier qu’avoir un immeuble exempt de visiteurs non désirés constitue une forme d’entretien. Mais attention cela ne requiert pas que vous engagiez un exterminateur à toutes les années justes au cas… Vous devrez en tant qu’administrateur faire preuve de jugement selon les caractéristiques spécifiques de votre copropriété. Il peut être aussi normal d’avoir quelques insectes de temps à autres qui pénètre dans l’immeuble, mais c’est l’infestation qui elle ne sera pas tolérable. Évidement la situation géographique de votre copropriété est un facteur à considérer, en effet, la situation ne sera pas la même pour un immeuble situé au centre-ville de Montréal et un autre qui serait situé à flanc de montagne dans les Laurentides. 1.2 Conservation de l’immeuble La conservation de l’immeuble étant la responsabilité du Syndi- cat, le Syndicat devra s’assurer que la présence des insectes ou autres bestioles n’affecte pas l’immeuble. Par exemple, si des fourmis charpentières sont présentes à l’intérieur des murs le Syndicat devra intervenir afin d’éviter que des dommages soient causés à la structure de l’immeuble. Le même raisonnement pourrait être appliqué si les fourmis se retrouvent à l’intérieur d’une partie privative et que le copro- priétaire refuse ou néglige d’entretenir son condo. Toutefois, dans cette situation, le Syndicat disposerait d’un recours envers le copropriétaire. 1.3 La décontamination Tel que mentionné, le Syndicat doit faire preuve de prudence et de diligence lors d’infestation de toute sorte. Dans les faits, dès qu’une situation problématique vous est rap- portée, nous vous suggérons de retenir les services d’un professionnel dans le domaine, lequel pourra vous donner d’avantage d’information sur la « dangerosité ou non » de vos visiteurs indésirables.. Ce travail peut être fait de concert avec le ou les copropriétaires concernés si le problème se retrouve dans une partie privative. t Dans le présent article, nous traiterons d’une situation qui se présen- te occasionnellement dans diverses copropriétés et qui peut causer bien des maux de tête aux administrateurs et aux copropriétaires. Il s’agit de la présence d’insecte et/ou de vermine dans l’immeuble. Alors, que faire lorsque l’on est aux prises avec une telle forme de copropriétaire non désiré que ce soit dans les parties privatives, dans les parties communes, à l’intérieur du bâtiment, sur le terrain. À titre d’exemple, que doit faire le Syndicat en cas d’infestation de fourmis? De coquerelle? De rongeur? Ou même d’animal sauvage comme des ours (pour des copropriétés situées loin en région, mais la question se pose)? Dans le présent volet, je traiterais plus particulièrement, des obli- gations du Syndicat relativement à la présence d’insectes, vermines et/ou d’autres animaux sauvages dans la copropriété. Dans un premier temps, je vous exposerais les obligations du Syn- dicat et des copropriétaires, finalement, je terminerais avec quelques exemples de dossier qui ont été judiciarisés.